In particolare, l'odierno ricorrente non tiene conto dell'orientamento giurisprudenziale di questa Corte, secondo cui, perchè possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti i suddetti elementi, risolvendosi in un accertamento di fatto, è demandato al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (Cass. n. 7768/2007; 2479/2007; 11243/2003).
Nel caso in esame, il giudice di secondo grado ha correttamente e congruamente motivato, ritenendo che, l'alta probabilità della conoscenza soggettiva, da parte del D., della reale entità nummaria del canone locatizio era rinvenibile nella circostanza di fatto, pacifica, che il D., già al momento della stipula del preliminare, era uno dei conduttori dei quattro alloggi che componevano la palazzina, sicchè appariva improbabile che l'acquirente dell'immobile non avesse mai affrontato la questione con la conduttrice dell'appartamento locato (la G.), anche per informarla del proprio ingresso nel contratto in luogo del precedente locatore.
Inoltre, secondo l'orientamento di questa S.C., la regola posta dall'art. 1337 c.c., non si riferisce alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative ma ha valore di clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in modo preciso ed implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto. Ne consegue che la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (Cass. n. 24795/2008; n. 6526/2012).
Corte di cassazione – Sezione VI civile – Sentenza 21 ottobre n. 23873
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