Execptio non rite adempleti contractus

La legittimità dell'eccezione sollevata da una parte contrattuale di non adempiere, in caso in cui la prestazione dell'altra parte sia stata adempiuta ma in modo inesatto è ormai affermazione costante in dottrina e in giurisprudenza.

Tale eccezione di contratto non esattamente adempiuto (execptio non rite adempleti contractus) al pari dell'eccezione inadimplenti non est adimplendum, cioè all'inadempiente non è dovuto l'adempimento, è prevista e/o è riconducibile allo stesso art. 1460 cod. civ..

Tale principio consente di apprezzare l'affermazione della Corte veneziana per aver ritenuto che il comportamento delle promissarie acquirenti fosse discriminato dall'execptio non rite adempleti contractus, considerato che gravava sulla venditrice il rischio che l'immobile di cui si dice non potesse assolvere la funzione economico giuridica, indipendentemente dalla circostanza che lo stesso bene fosse di fatto utilizzato. Il mancato ottenimento dell'agibilità dell'immobile promesso in vendita non solo era imputabile alla promittente venditrice, ma rendeva l'immobile giuridicamente non idoneo ad essere destinato alla fruibilità per cui era sorto, considerato che la negata agibilità derivava dall'inesistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Il rilievo secondo cui le promissarie acquirenti non avessero mai presentato alcuna istanza di agibilità per la porzione del capannone di cui è causa, in questa sede non ha "pregio" e soprattutto a fronte dell'affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui "(...) emerge che la successiva richiesta della proprietaria, del gennaio 1994, sempre finalizzata all'ottenimento dell'agibilità fu riscontrata dal sopraluogo seguito da funzionari dell'Ufficio tecnico Comunale evidenziante le difformità già ricordate ed accompagnato dalla proposta di demolizione per la porzione difforme dal provvedimento confessorie ma di rilascio dell'autorizzazione richiesta limitatamente sub del manufatto; è significativo al riguardo sottolineare come mentre la suggerita ordinanza di demolizione fu di seguito emessa dal sindaco, non trovò invece accoglimento la proposta di riconoscere l'agibilità parziale del capannone, neppure allorquando l'amministrazione comunale risultò disciolta e subentrato il Commissario straordinario".

Cass. civ. Sez. II, Sent., 27-12-2012, n. 23926