Il privilegio speciale previsto dall'art. 2775 bis cod. civ.

Il Tribunale ha rigettato il reclamo ritenendo, secondo l'orientamento espresso nell'arresto di questa Corte n. 17197/2003, che il privilegio speciale previsto dall'art. 2775 bis cod. civ. per il credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto preliminare trascritto prevalga sulle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, anche se iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare, in forza del principio espresso dall'art. 2748 c.c., comma 2, non rientrando il caso esaminato nelle deroghe ivi previste. La ricorrente censura legittimante siffatta decisione sulla base di argomenti critici corretti. Ed invero, le Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 21045/09 hanno disatteso la costruzione esegetica fondante il principio espresso nella sentenza dianzi citata n. 17197/03 cui si è ispirato il Tribunale di Treviso, ed hanno sostenuto che il privilegio speciale sul bene immobile che assiste ai sensi dell'art. 2775 bis c.c. i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., "siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca sancita - se non diversamente disposto - dall'art. 2748 c.c., comma 2, e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti (art. 2644 c.c.)". L'approdo regola il conflitto tra cause di prelazione partendo dalla premessa che l'art. 2748 c.c., comma 2, ove stabilisce che i creditori muniti di privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari "se la legge non dispone diversamente", si riferisce a deroga non solo esplicita, ma ricavabile altresì in via esegetica, tenendo conto del fatto che il privilegio che assiste il credito del promissario acquirente, conseguente alla (eventuale) mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, non si ricollega esclusivamente alla causa del credito (come prescrive la prima parte dell'art. 2745 c.c.) dal momento che la sua costituzione necessariamente presuppone la trascrizione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., ed è pertanto subordinato ad una particolare forma di pubblicità, purchè, peraltro, gli effetti della menzionata trascrizione non siano cessati a determinati momenti (quello della risoluzione del contratto, oppure della domanda giudiziale della risoluzione, oppure della trascrizione del pignoramento, oppure ancora dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi), considerato oltretutto che trattasi di privilegio posto a tutela non già di interessi pubblici ma dell'interesse meramente privato del promissario acquirente. Tenuto conto della ratio degli originari privilegi speciali codicistici, retaggio delle antiche ipoteche privilegiate, le quali venivano preferite alle ipoteche normali in ragione della particolare natura pubblica degli interessi protetti in via preferenziale, le Sezioni Unite hanno concluso che la regola di conflitto secondo cui siffatti privilegi prevalgono sulle ipoteche anche se iscritte prima del loro sorgere consacrata nell'art. 2748 c.c., comma 2, in quanto è la più conforme all'indole del privilegio, assiste i crediti normalmente incidenti sul processo di produzione o di valorizzazione di una cosa, che deve necessariamente essere anteposto all'ipoteca, e non si attaglia pertanto al tipo di prelazione trattato, la cui costituzione è subordinata ad un preciso onere pubblicitario, così come la sua esistenza è collegata al perdurare degli effetti della pubblicità.

Il corollario ha comportato l'applicazione della regola del prior in tempore potior in jure che pervade di sè l'intero sistema della pubblicità, facendone conseguire che l'ipoteca trascritta prima della costituzione del privilegio debba su quest'ultimo prevalere.

Cass. civ. Sez. I, Sent., 27-11-2012, n. 20974