Condominio - destinazione funzionale di parti comuni

La ratio decidendi della sentenza impugnata va quindi ravvisata nella accertata destinazione dei tratti di fogna ubicati nei giardini di proprietà degli intimati a servizio dell'intero edificio condominiale; i detti tratti di fognatura, quindi, al pari dell'intero reticolo di tubazioni e fognature a servizio dell'edificio condominiale, rientrano tra le cose comuni, in relazione alle quali vigono le regole generali di ripartizione delle spese di manutenzione. Significativamente, la Corte d'appello ha affermato che i tratti di tubazione in questione non possono essere modificati o alterati dai proprietari, atteso che è il complesso della rete posta a servizio dell'edificio ad assicurare la sua funzione. E tale affermazione scaturisce dall'indagine tecnica svolta nel corso del giudizio di primo grado, la quale ha consentito di rilevare che "il regime delle pendenze, la portata delle tubazioni, la dislocazione delle caditoie nonchè dei pozzetti di ispezione e raccolta, la geometria delle diramazioni interrate convergono e concorrono nell'assicurare la funzione di drenaggio protettivo delle strutture fondali del fabbricato, evitando una indiscriminata spinta del terrapieno, conseguente ad una incontrollata imbibizione del terreno, verso il muraglione di contenimento che sostenendo l'intero terrazzamento, vale a garantire la staticità dell'edificio tutto".

Orbene, alla luce di tale accertamento di fatto, deve rilevarsi, da un lato, che entrambi i quesiti di diritto formulati dal Condominio ricorrente non appaiono correttamente impostati, atteso che essi postulano la proprietà esclusiva delle tubazioni collocate nei giardini degli intimati, laddove la Corte d'appello ha invece accertato la natura comune, per la destinazione funzionale, anche di quei tratti di tubazione; dall'altro, che la Corte d'appello ha fatto corretta applicazione del principio di diritto per cui "in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)" (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999).

Cass. civ. Sez. II, Sent., 03-01-2013, n. 64