Frazionamento dell’immobile depositato al catasto e la proprietà condominiale del cortile

La Corte di Appello di Napoli, pronunziando sentenza n. 2258/2005, respinse il gravame della snc PI.BE. Premessa la condivisione delle argomentazioni del Tribunale, negò la rilevanza, ai fini dell'accoglimento della domanda, all'osservazione, secondo la quale la scheda di accatastamento, redatta nel 1971, avrebbe riportato parte del cortile come pertinenza esclusiva del terraneo, non ritenendo decisiva neppure l'indicazione dei confini con riferimento alla "residua parte del cortile" contenuta nel titolo di acquisto, in quanto la giudicò frutto di un errore. Ribadì infine la carenza degli clementi oggettivi e soggettivi per la invocata usucapione - ricordando che fino al 1997 la zona del cortile era stata oggetto di possesso promiscuo da parte dei condomini - al pari di quelli della riproposta evizione.

[...]

Assume poi la società ricorrente che nel frazionamento dell'immobile di cui alla scheda presentata al catasto il 15 marzo 1971, - poi pacificamente allegata ai successivi atti di vendita dei singoli locali - era graficamente evidenziata la parte dell'area cortilizia antistante il terraneo - in seguito acquistato da esso ricorrente- come ad esso annessa, così che il successivo regolamento di condominio trascritto nel gennaio del 1972, laddove parlava di cortile non poteva che far riferimento alla residua parte di esso, esuberante cioè da quella di pertinenza del terraneo.

Anche tale censura non può trovare accoglimento: sul punto non sono stati offerti alla Corte spunti argomentativi clic inducano il Collegio a derogare al risalente indirizzo di legittimità (cfr. Cass. Sez. 2^, n. 1915/1991; Cass. Sez. 2^, n. 11996/1998; Cass. Sez. 2^, n. 2670/2001; sino alla più recente Cass. Sez. 2^ n. 11195/2010, sopra citata) secondo cui "In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 2. ... - omissis ... -, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa. Nè per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c., n. 2, sono sufficienti il frazionamento - accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti." (così Cass. 11195/2010 cit.).

Cass. civ. Sez. II, Sent., 30-11-2012, n. 21478