Vendita a corpo e differenza con quella a misura.

Il motivo è infondato.

Deve premettersi che, ai sensi dell'art. 1538 c.c., nella vendita a corpo - a differenza di quella a misura disciplinata dall'art. 1537 c.c. - il prezzo pattuito è determinato con riguardo all'immobile nella sua entità globale, indipendentemente dalle effettive dimensioni, salvo che la sua misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata in contratto, nel qual caso la norma in esame prevede il rimedio della rettifica del prezzo.

Come è stato chiarito da questa Corte, nel tipo di vendita in esame, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in ordine alla determinazione del prezzo e non ai fini della identificazione del bene effettivamente venduto (Cass. 7-6-2000 n. 7720; Cass. 30-3-1987 n. 3042); indagine, quest'ultima, che deve essere svolta in base ai canoni legali di interpretazione della volontà negoziale (Cass. 29/9/2004 n. 19600). In particolare, è stato rilevato che, se nel contratto risultano insieme indicate una certa particella catastale senza limitazioni ed una superficie inferiore alla reale estensione di essa, il fatto che si tratti di vendita a corpo non può indurre il giudice del merito ad identificare "sic et simpliciter" il bene venduto con l'estensione corrispondente alla intera particella, dovendosi, invece, stabilire, con i consueti criteri ermeneutici, se questa sia stata soltanto richiamata come dato catastale entro cui dover intendere ricompresa la minor superficie pattuita, o sia stata indicata come oggetto stesso della vendita, ossia per tutta la sua estensione. (Cass. 30-3-1987 n. 3042). E' stato ulteriormente puntualizzato che, in tema di vendita immobiliare a corpo, l'individuazione del bene alienato va compiuta in base alla complessiva ed oggettiva descrizione fattane dai contraenti, ivi compresa la misura del fondo che -essendo, ai sensi dell'art. 1538 c.c., irrilevante esclusivamente in riferimento alla determinazione del prezzo - costituisce un elemento idoneo a concorrere, con gli elementi topografico-catastali e con i confini menzionati dalle parti, alla identificazione dell'immobile. Pertanto, pur se la misura e le risultanze catastali non possono avere valore prevalente rispetto ai confini, con cui le parti abbiano inteso ulteriormente specificare il bene venduto, deve costituire oggetto di un rigoroso accertamento l'identificazione dei confini, quando sulla base di questi si riscontri una concreta divergenza dell'estensione del fondo rispetto alla misura e ai dati catastali, ai quali le stesse parti hanno fatto riferimento. Ne consegue che in tal caso occorre verificare, sul piano storico, lo stato dei luoghi esistenti e conosciuti dalle parti al momento della stipula dell'atto, costituendo un valido criterio di indagine la presunzione di conformità di tale stato a quello anteriore (Cass. 22-11-2004 n. 22038).

Cass. civ. Sez. II, Sent., 23-11-2012, n. 20732