Condizione unilaterale e autonomia contrattuale.

Le suddette censure - congiuntamente esaminate in quanto strettamente connesse - sono fondate.

Giova in premessa rilevare che, come ritenuto da questa S.C., le parti contraenti, nella loro autonomia contrattuale, possono in effetti pattuire una condizione sospensiva o risolutiva nell'interesse esclusivo di uno soltanto di essi, ma occorre in proposito un'espressa clausola o, quanto meno, una serie di elementi, idonei ad indurre il convincimento che si tratti di una condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse.

In mancanza di ciò la condizione dev'essere considerata apposta nell'interesse di entrambe le parti (Cass. n. 10220 del 20.11.96, Cass. n. 5692 del 10/04/2012). Solo in caso di condizione unilaterale la parte contraente, nel cui interesse è posta la condizione, ha la facoltà di rinunziarvi sia prima, sia dopo l'avveramento o il non avveramento di essa, senza che la controparte possa comunque ostacolarne la volontà (Cass. Sez. 2, n. 5692 del 10/04/2012).

Ciò posto si può affermare che la condizione si presume di norma bilaterale per cui l'eventuale sua unilateralità dovrà essere rigorosamente accertata. Nella specie, con la 2^ scrittura privata, il contratto originario di vendita era divenuto permuta e non era stato previsto per l'acquirente una facoltà di pagamento del prezzo, ma la consegna di uno dei costruendi alloggi al posto del rateo di L. 100.000.000 come originariamente previsto.

La precisazione che le rifiniture del nuovo alloggio non dovevano essere inferiori agli altri da costruire, è invero sintomatica che anche la S. avesse un concreto interesse all'avveramento dell'indicata condizione e cioè ad avere dal M. l'alloggio in questione.

Diversamente opinando sarebbe difficilmente giustificabile la previsione della novazione dell'obbligazione in questione operata dalle parti con la seconda scrittura privata.

Si può invero ritenere che quest'ultima non aggiungesse solo una modalità al pagamento del prezzo (che non era facoltativa) ma trasformare la compravendita in una permuta (di cosa presente con cosa futura). Si deve dunque concludere che l'interesse all'avverarsi della condizione fosse comune ad entrambe le parti e non al solo acquirente, come erroneamente ritenuto dal giudice distrettuale. Ciò comporta delle evidente conseguenze giuridiche nell'individuazione della parte inadempiente.

Cass. civ. Sez. II, Sent., 22-11-2012, n. 20708