mercoledì 14 marzo 2018

Struttura portante o funzione estetica dei balconi aggettanti: natura comune se, nel loro insieme, contribuiscono all'aspetto estetico del fabbricato assicurando l'euritmia architettonica della facciata.

... la Corte di Appello [...] rilevava che dalla documentazione fotografica acquisita si evinceva che le proiezioni esterne delle balconate cui accedevano le balaustre e le solette, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, conferivano alla facciata dell'edificio una particolare connotazione, che si traduceva nel decoro architettonico del fabbricato stesso. Ciò posto, essa osservava che il riferimento contenuto nell'art. 7 del regolamento del condominio alla "manutenzione delle finestre e balaustre dei balconi", posta a carico dei rispettivi proprietari, doveva intendersi effettuato nei limiti della descrizione della proprietà comune, che, all'art. 2, contemplava, tra l'altro, tutte le parti costitutive dell'edificio e i suoi accessori, richiamando, in ogni caso, le previsioni dell'art.1117 c.c. In considerazione, poi, della tutela che l'art. 4 dello stesso regolamento accordava all'estetica ed alla simmetria esterna dell'edificio, una corretta interpretazione sistematica del citato art. 7, secondo il giudice del gravame, induceva a ritenere che tale norma non poteva riferirsi alle parti esterne dei balconi, le quali, acquistando rilievo sotto il profilo estetico-funzionale nei riguardi della facciata, erano da considerarsi comuni. Ad avviso della Corte di Appello, pertanto, svolgendo le parti esterne dei balconi, oggetto di delibera, una funzione estetica estesa all'intero edificio, del quale accrescevano il pregio, ed essendo, quindi, parti comuni dello stesso ai sensi dell'art. 1117 c.c., la spesa per la relativa riparazione doveva ricadere a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

[...]

La sentenza di appello in motivazione ha adeguatamente ricostruito i termini giuridici della questione concernente la natura comune o meno dei balconi, richiamando i precedenti di questa Corte, che nel corso degli anni hanno avuto modo di chiarire, e spesso proprio in relazione al tema che qui viene in discussione, della legittimità del riparto delle spese di manutenzione tra tutti i condomini, entro quali limiti possa attribuirsi natura condominiale a elementi dei balconi. Sul punto, e volendo sommariamente ripercorrere le opinioni espresse sul punto, va ricordato che l'approdo al quale è pervenuta questa Corte è nel senso che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017). Nella fattispecie, in cui pacificamente si controverte in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini. Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte - appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini. Tuttavia, e senza che questa elencazione possa reputarsi esaustiva, all'interno dei balconi, possono eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell'art. 1117 c.c., alle parti comuni dell'edificio, dovendosi però reputare che l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza - condominiale, che devono essere orientati dal canone ermeneutico costituito dalla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.

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Risulta altresì confortata la soluzione per la quale la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito. Nel caso in esame, la sentenza della Corte distrettuale ha osservato che sulla scorta della documentazione fotografica in atti, la forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, cui accedono le balaustre e le solette, conferiscono alla facciata del fabbricato una particolare connotazione che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico.

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5014 Anno 2018


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