La sovrapponibilità delle azioni ex artt. 1575, 1576 e 1578 del cod. civ.

I motivi collegati sono volti al riconoscimento dei danni derivanti da vizi della cosa (art. 1578 cod. civ.), indiscutibilmente sopravvenuti rispetto alla stipulazione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.), e, in questa prospettiva, diventa centrale l'assunto del motivo di ricorso, secondo il quale per il riconoscimento degli stessi sarebbe stata idonea la domanda - che lo stesso ricorrente ammette come proposta ex artt. 1575 e 1576 cod. civ. - stante l'identità del petitum, e della causa petendi. I motivi, che per certi versi sono inammissibili nella misura in cui introducono nel giudizio di legittimità una questione della quale non è neanche allegata l'avvenuta trattazione nel processo di merito, vanno rigettati perchè è erroneo l'assunto interpretativo della sovrapponibilità delle azioni ex artt. 1575, 1576 e 1578 del cod. civ..

Dalla giurisprudenza di legittimità emerge inequivocabile la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa. I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ., (Cass. 4 agosto 1994, n. 7260; Cass. 18 aprile 2001, n. 5682).

Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24459; Cass. 15 maggio 2007, n. 11198).

Con la conseguenza che, mentre nelle domande ex artt. 1575 - 1576 cod. civ. alla allegazione dell'inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda di danni ex art. 1578 c.c., comma 2 per vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna.

Nella specie, la Corte di merito, ravvisato in fatto - con statuizione non censurata in questa sede per tale profilo - la mancanza di prova in ordine alle conseguenze dannose derivanti dal guasto (rottura di un tubo di scarico) allegato nella proposizione della domanda di danni per omessa manutenzione della cosa locata (ex art. 1575 cod. civ.), ha correttamente rigettato la domanda, non dando rilievo ai vizi della cosa (infiltrazioni derivanti dalla struttura e dalle modalità costruttive dell'immobile locato), che sarebbero stati rilevanti solo in presenza di azione ex art. 1578 cod. civ..

Cass. civ. Sez. III, Sent., 14-03-2013, n. 6580