Acquisto del bene locato.

Ciò posto, mette conto di aggiungere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il principio, stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto, (cfr. Cass. n. 22669/04, 8328/01, 15021/04). Ne deriva che nel caso di specie, essendo il rapporto locativo, al momento dell'aggiudicazione del bene, ancora in corso "de jure e de facto", i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto, con riferimento alla ulteriore evoluzione nel tempo, passarono in capo all'aggiudicatario, il quale, a far data dall'aggiudicazione dell'immobile locato, avvenuta ripetesi, prima della notifica dell'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, acquistò inevitabilmente la qualità di locatore. Tutto ciò premesso, appare di ovvia evidenza che il motivo di doglianza sollevato in secondo grado dal M. meritava di essere preso in considerazione dal giudice di appello, preliminarmente al merito, costituendo la legitimatio ad causam una questione rilevabile in ogni fase e grado del giudizio ed essendo altresì determinante ai fini della decisione.

Cass. civ. Sez. III, Sent., 13-11-2012, n. 19747