Preliminare di compravendita di alloggio di edilizia economica.

Il motivo è fondato.

Va, anzitutto, osservato che il contratto preliminare di compravendita di un alloggio di edilizia economica e popolare, concluso nel periodo di inalienabilità del medesimo, può essere considerato valido e suscettibile di produrre effetti quando prevede la stipulazione di un contratto definitivo dopo la scadenza del periodo cennato. Tuttavia, il giudice del merito deve, pur sempre compiere, e ancor di più, se richiesto dalla parte interessata, un accertamento in fatto verificando l'esistenza del collegamento tra i due negozi (contratto preliminare e contratto definitivo), i motivi del preliminare e le effettive necessità abitative dell'assegnatario nonchè le ragioni del promissario acquirente, il godimento dell'immobile da parte di lui e il pagamento delle rate, per stabilire se il preliminare di per sè lecito,sia stato impiegato dalle parti come strumento per eludere il divieto di rivendere gli immobili di edilizia popolare ed economica, se, cioè, in virtù del collegamento tra il preliminare e la vendita definitiva le parti abbiano inteso realizzare un'unica causa complessa, un'unica attività negoziale, in frode alla legge, causativa della nullità del contratto preliminare.

La Corte catanese avrebbe dovuto - e non sembra lo abbia fatto - ricostruire l'effettiva volontà delle parti avuto riguardo non solo al senso letterale delle parole ma al comportamento antecedente coevo e successivo alla stipulazione del contratto stesso. Avrebbe dovuto, cioè, accertare quale fosse il reale significato del pagamento del prezzo a breve distanza dalla stipula del contratto preliminare e quale significato assumesse il trasferimento del possesso al promissario acquirente nonchè l'accollo del promissario acquirente degli oneri delle opere di miglioria e conservazione dell'immobile condominiale considerando che la L. n. 513 del 1977, art. 28 prevede che: "per un periodo di tempo di dieci anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l'intero prezzo, l'alloggio acquistato non può essere alienato a nessun titolo nè su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento". Alla luce dell'art. 28, appena richiamato, non era sufficiente evidenziare che i dati indicati non fossero incompatibili con l'intento di stipulare un semplice contratto preliminare di vendita o che le stesse integrassero un'anticipazione delle prestazioni del futuro contratto, soprattutto tenuto conto che nel contratto preliminare non era stata prevista alcuna data collocata in un tempo successivo a quella dell'inalienabilità del bene.

Cass. civ. Sez. II, Sent., 31-10-2012, n. 18833