Con il primo motivo la ricorrente deduce: "Violazione e falsa applicazione della L. n. 359 del 1992, art. 11, L. n. 392 del 1978, artt. 24 e 79 in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3" poichè erroneamente la Corte di merito ha ritenuto mancante di base normativa il principio di invariabilità del canone, che invece è contenuto nella L. n. 392 del 1978, artt. 24 e 30 e nell'art. 79, comma 1, stessa legge, non abrogato dalla L. n. 431 del 1998, che vietano aumenti del canone al di fuori dell'indicizzazione in assenza di significativi mutamenti del sinallagma contrattuale. La giurisprudenza considerata dalla Corte di merito per affermare l'unitarietà dell'obbligazione di pagare il canone, frazionato soltanto come modalità di pagamento, concerne l'unitarietà della mora ed è risalente agli anni '50, allorchè la locazione era disciplinata dalla L. n. 253 del 1950 ed i contratti, indipendentemente dalla destinazione d' uso, operavano in regime di proroga legale ed avevano la durata di un anno. Quindi erroneamente la Corte di merito richiama l'art. 12 c.p.c., comma 2, previgente che stabiliva la competenza per valore in base ai canoni per un anno ovvero per il periodo controverso. La periodicità della prestazione del canone è desumibile anche dalla prescrizione in cinque anni della loro esigibilità a norma dell'art. 2948 c.c., nn. 3 e 4 dagli interessi di cui all'art. 1224 c.c. che decorrono dalla mora e cioè, a norma dell'art. 1219 c.c., n. 3, dalla scadenza del pagamento del canone. Il conduttore dell'immobile ad uso abitativo è più tutelato del conduttore - imprenditore, ad uso diverso, ed infatti per l'aggiornamento del canone abitativo ogni anno occorre l'espressa richiesta con racc. a.r. (L. n. 392 del 1978, art. 24, richiamato dalla L. n. 351 del 1992, art. 11 e dalla L. n. 431 del 1998, art. 13), mentre per l'uso diverso le parti possono convenire l'aggiornamento anticipatamente (L. n. 392 del 1978, art. 32, comma 2).
Il motivo è fondato.
La disciplina applicabile ratione temporis è la L. n. 392 del 1978, art. 24, secondo il quale "Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione il canone di locazione... è aggiornato ogni anno in misura pari al 75%. L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata". Questa norma è stata espressamente richiamata dalla L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 2, u.p., che disciplina i contratti di locazione in deroga stipulati successivamente alla sua entrata in vigore. Pertanto, ribadita l'esclusione del diritto del locatore a percepire l'aggiornamento del canone in mancanza di richiesta, anno per anno, al conduttore dell'applicazione dell'aumento Istat e la nullità, a norma della L. n. 392 del 1978, art. 79, di qualsiasi pattuizione volta ad aggirare l'imperatività delle precitate norme - come nel caso in cui, nel corso di svolgimento del rapporto, sia pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario - essendo consentita dal precitato art. 11 soltanto la deroga all'ammontare del canone stabilito dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, e non alla garanzia del contenimento dell'obbligazione del conduttore nel corso del rapporto nella misura dell'intervenuta variazione dell'indice Istat - G.C. ha diritto alla restituzione delle somme indebitamente versate, operata la compensazione con l'incremento del canone - 20% - dovuto a norma dell'art. 1591 cod. civ., esclusa dalla Corte di merito la prescrizione e, - dunque nessun giudicato essendosi formato sul periodo da considerare.
Cass. civ. Sez. III, Sent., 11-10-2012, n. 17313
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