"Con il terzo motivo l'impugnante denunciando violazione degli artt. 1418, secondo comma, e 1346 cod. civ., critica la ritenuta, mancata operatività nella fattispecie del principio inadimplenti non est adimplendum, in presenza di immobili mancanti delle condizioni minime di agibilità e di abitabilità prescritte da norme inderogabili, con conseguente nullità dei contratti di locazione per impossibilità/illiceità dell'oggetto, nullità rilevabile in ogni stato e grado del procedimento.
Le censure sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.
Mette conto evidenziare che il giudice di merito si è occupato della pretesa inagibilità dell'immobile locato nello scrutinio sull'operatività, nella fattispecie, del disposto dell'art. 1460 c.c., in base al quale, nei contratti a prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. E sul punto il decidente ha ampiamente argomentato la sua negativa valutazione, evidenziando come le carenze manutentive lamentate non avessero impedito alla conduttrice di continuare a usufruire degli immobili secondo la destinazione convenuta e come le stesse fossero, in realtà, solo in parte sopravvenute rispetto allo stato in cui vennero accettati i locali.
In tale contesto la questione della nullità del contratto per impossibilità ovvero per illiceità dell'oggetto, è eccentrica rispetto al thema decidendum del giudizio di appello, e al postutto nuova.
In ogni caso, anche a volere intendere i rilievi critici come volti a censurare la ritenuta insussistenza dei presupposti per la sospensione del pagamento dei canoni, non par dubbio che il giudizio di comparazione dei comportamenti di ambedue le parti che, nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche, si impone ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, è accertamento riservato al giudice di merito, come tale incensurabile in sede di legittimità se, come nella fattispecie, congruamente motivato (confr. Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13840; Cass. civ. 8 giugno 2006, n. 13365)."
Cass. civ. Sez. III, Sent., 17-07-2012, n. 12230
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